住宅专项维修资金是房子的“养老金”，超过保质期的房子有个“伤病”，就可以用它。

　　在房屋的“伤病”中，漏雨是常见病，许多业主委员会常常到了雨季，才想起来去申请住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)，然而按照流程，需要公示、业主表决等，常会导致当年无法进行维修。

　　市城管委住房维修资金管理中心(以下简称“中心”)建议，存在房屋问题小区的业主委员会和物业企业，在雨季来临之前抓紧时间对房屋漏雨情况进行摸底调查，提前申请，争取在雨季来临之前维修完毕，避免业主再受房屋漏雨之苦。

　　“双三分之二”表决费时

　　市城管委住房维修资金管理中心工作人员介绍，我市维修资金的申请程序是：业主委员会或物业企业先持维修方案等资料向中心提出申请，中心审核合格后予以受理，将维修方案、项目预算等内容在小区公示并征询资金使用范围内业主表决，表决通过后才能组织施工，中心按施工进度拨付工程进度款。

　　“其中有一个硬杠，就是‘需列支范围内已交纳维修资金专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且总人数三分之二以上的业主同意使用’。”工作人员说，一般漏雨的都是顶楼业主家，而房顶属于整个楼的共有部分，因此需要该栋楼多数业主同意才可以动用维修资金。仅这一项工作，就会耗费大量的时间。

　　晚报记者了解到，东方玫瑰园小区去年5月提出申请，直到今年3月份，才获得“双三分之二”业主同意。嫩水家园也有17栋楼存在漏雨情况，去年降雨比较集中时业主反响较大，于去年6月正式向中心提出申请，可至今仍未达到“双三分之二”业主同意，因此一直无法使用维修资金进行维修。

　　不参与投票的视为同意

　　为破解业主参与表决意识不高、一些达到使用条件的小区因业主表决未通过而不能进行维修的难题，去年7月，我市出台了《大庆市住宅专项维修资金使用实施细则》，对业主表决方式进行了优化，制定了操作性较强的5种业主表决方式，业主委员会和物业企业可根据实际情况进行选择。

　　第一种是签字表决;第二种是委托表决;第三种是集合表决;第四种是默认表决，业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;第五种是异议表决，在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　中心工作人员说：“不参与投票的视为同意使用维修资金，此举可提高业主组织的决策效率，确保维修资金使用方便高效。”

　　哪些情况不能使用维修资金

　　并不是所有情况下房屋出现问题都可以申请使用维修资金。

　　依据《房屋建设工程质量管理办法》和《建设工程质量保证金管理暂行办法》相关规定，新建住宅小区屋面、外墙防水工程质保期为5年，质保期内出现工程质量问题应由开发建设单位负责维修。另外，依据《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，应由开发建设单位负责的维修不得使用住宅专项维修资金。

　　今年2月25日，中心收到大同区梧桐苑小区提出使用住宅专项维修资金维修小区屋面、外墙渗漏申请，然而实地走访调查发现，该小区是2011年12月建成入住，由于工程质量问题，陆续有业主向物业提出屋面、外墙渗漏报修，但因开发建设单位已注销，工程质保期内没有进行质保维修。正是因为属于开发遗留工程质量问题，因此目前梧桐苑小区不能使用住宅专项维修资金进行维修。

　　中心工作人员提醒广大业主和物业企业要增强维权意识和法律意识，在房屋质保期内出现质量问题时要尽快找房屋建设开发单位协调解决，向建设主管部门投诉申请使用工程质保金进行维修，同时注意留存报修记录、相关照片、视频、音频等相关证据维护自身合法权益。